Inquilino non rilascia l’appartamento: doppio risarcimento al locatore

Una notizia significativa per tutti i proprietari di immobili e gli inquilini arriva da una interessantissima sentenza del tribunale di Torino (sent. n. 1618/2023) che sintetizza magistralmente l’attuale orientamento giurisprudenziale in tema di danni da mancato rilascio dell’appartamento in affitto.

Il locatore può richiedere un risarcimento automatico pari al canone dell’affitto concordato in contratto, senza bisogno di fornire alcuna prova. Tuttavia, se riesce a provare una perdita di opportunità commerciali, come la mancata vendita dell’immobile o l’affitto a un canone superiore, può ottenere un risarcimento ancor più cospicuo.

Cosa dice la giurisprudenza sul danno da omesso rilascio dell’immobile

Finora, i proprietari che non riuscivano a riottenere il possesso del proprio immobile a seguito di una disdetta del contratto di locazione o di uno sfratto avevano diritto a un risarcimento, ma la somma era determinata in base a criteri che variavano da giudice a giudice. Poco alla volta però la giurisprudenza, orientata dalle indicazioni della Cassazione, ha creato un indirizzo solido e unitario in modo da definire, con certezza su tutto il territorio nazionale, a quanto ammonta il danno da mancato rilascio dell’immobile.

La nuova interpretazione prevede un risarcimento automatico corrispondente all’importo del canone di locazione. Questo importo dovrebbe aiutare a compensare il danno economico subito dal locatore a causa dell’incapacità di affittare o utilizzare l’immobile per altri scopi. E non importa se il contratto deve ritenersi risolto a seguito di disdetta o di ordinanza di sfratto: per la giurisprudenza sussiste una sorta di “ultrattività” dello stesso, almeno come parametro per determinare il risarcimento “base”.

Maggior risarcimento in caso di perdita di chance commerciali

La novità più importante, però, riguarda i casi in cui il locatore possa dimostrare di aver subito una perdita di chance commerciali, come ad esempio la mancata vendita dell’immobile a causa dell’omesso rilascio da parte dell’inquilino oppure l’impossibilità di concludere un ulteriore contratto di locazione a un canone superiore rispetto a quello attuale. In tali circostanze, il risarcimento può essere superiore al valore dell’affitto, a condizione che siano fornite prove concrete del danno subito. Prove che, come in ogni giudizio, possono essere di natura testimoniale o documentale (si pensi a uno scambio di proposte e offerte tramite un’agenzia immobiliare).