La cessione di un immobile nella procedura di separazione

La cessione di un immobile nella procedura di separazione consensuale può avvenire senza notaio, con la sola assistenza legale degli avvocati o la sentenza del giudice.

Durante il processo di separazione tra coniugi, può sorgere il bisogno di trasferire la proprietà di un immobile da un coniuge all’altro. In genere succede come conseguenza della rinuncia (totale o parziale) all’assegno di mantenimento. A volte invece si preferisce trasferire la casa al figlio, anticipando quello che sarà comunque il lascito ereditario.

Spesso ci si chiede se per il trasferimento dell’immobile durante la separazione serve il notaio o se si possa fare tutto tramite il giudice o solo gli avvocati.

Come noto, per intestare un immobile a qualcuno è necessario l’atto pubblico: la presenza del notaio e di due testimoni è infatti condizione di validità della donazione.

Tuttavia, recenti sviluppi normativi e giurisprudenziali hanno semplificato la procedura in caso di crisi coniugale, rendendola peraltro conveniente da un punto di vista fiscale.

Questo articolo chiarisce se il passaggio di proprietà immobiliare, conseguenza di una donazione, nel corso di una separazione consensuale possa avvenire senza la presenza di un notaio, ma con il solo supporto degli avvocati dei coniugi e l’approvazione del Pubblico Ministero

Come ci si separa consensualmente?

I coniugi che raggiungono un accordo sulle condizioni della separazione possono procedere con la cosiddetta «separazione consensuale», senza cioè la necessità di una causa.

La separazione consensuale conosce tre diverse vie:

• la via giudiziale, quella dinanzi al giudice, in presenza delle parti rappresentate dai rispettivi avvocati (o anche da uno unico). Tutto si risolve con una sola udienza in cui il giudice legge l’accordo raggiunto dai coniugi e lo convalida. Il ricorso può contenere anche la richiesta contestuale di divorzio che, decorsi sei mesi, procederà in automatico, senza bisogno di un nuovo atto processuale;

• la via amministrativa, quella dinanzi al Sindaco del Comune o ad altro ufficiale di Stato civile da lui delegato. I limiti di tale procedura – che tuttavia è gratuita e molto agevole – sono però numerosi. Innanzitutto i coniugi non devono avere figli minori, portatori di grave handicap o maggiorenni ma non autosufficienti. Inoltre l’accordo non deve prevedere trasferimenti di beni, mobili o immobili; è ammessa solo la previsione di un assegno di mantenimento mensile (non può quindi trattarsi dell’assegno una tantum);

• la via contrattuale, quella fatta tramite un accordo stipulato con l’assistenza dei rispettivi avvocati. È ciò che si definisce negoziazione assistita. La negoziazione assistita è una procedura che permette ai coniugi di gestire la separazione con l’assistenza dei propri difensori, senza ricorrere al giudice. L’accordo va poi depositato in tribunale per il “visto”. Questo metodo di separazione permette la possibilità di trasferire beni immobili.

È necessario il notaio per trasferire un immobile in una separazione?

Sicuramente non c’è bisogno del notaio per trasferire un immobile quando le parti concludono la separazione consensuale dinanzi al giudice. E lo stesso vale anche per il divorzio concordato. Il magistrato del tribunale è infatti un pubblico ufficiale al pari del notaio e quindi attesta l’identità delle parti e delle relative dichiarazioni. Sicché il verbale di udienza è titolo sufficiente per la trascrizione nei registri immobiliari della donazione, conseguenza degli accordi di separazione.

Inoltre, secondo l’articolo 6 del decreto legge 132/14, non è necessario l’intervento del notaio anche quando l’accordo di trasferimento immobiliare avviene tramite negoziazione assistita e riceve l’autorizzazione del Pubblico Ministero.

Il Pubblico Ministero, con il suo nulla osta, conferisce all’accordo tra i coniugi lo stesso valore di un provvedimento giudiziario, eliminando la necessità di autenticazione delle firme da parte di un pubblico ufficiale per la trascrizione nel registro immobiliare.

Quali sono i precedenti in giurisprudenza?

Il tribunale di Pordenone, con decreto del 17 marzo, presieduto dal giudice Gaetano Appierto, ha chiarito che l’accordo di negoziazione assistita autorizzato dal Pm è sufficiente per la trascrizione senza necessità di autenticazione notarile, in linea con una interpretazione costituzionalmente orientata.

Analogamente, il tribunale di Roma ha evidenziato che l’accordo di negoziazione assistita è equiparabile al verbale di separazione consensuale omologato, e che l’avvocato ha la facoltà di autenticare l’accordo, rendendo inutili ulteriori depositi o autenticazioni.

Quali tasse si pagano in caso di intestazione di immobile con la separazione o il divorzio?

La Cassazione ha chiarito che, quando l’intestazione dell’immobile all’ex coniuge o ai figli è conseguenza di un accordo di separazione o di divorzio, l’atto non sconta alcuna imposta. Si tratta infatti di un trasferimento che è attuazione di accordi di separazione: in senso stretto non integra quindi né una donazione, né una vendita. Insomma, la cessione immobiliare è del tutto gratuita.