COSA SUCCEDE SE NON SI RISPETTA LA DATA DEL ROGITO , DA PARTE ACQUIRENTE O VENDITRICE ?

Quando si compra o si vende casa, la data del rogito è il momento in cui l’immobile cambia ufficialmente proprietario, il denaro viene trasferito e l’operazione si chiude dal punto di vista legale. Proprio per questo, il mancato rispetto della data fissata per il rogito è una delle situazioni che genera più dubbi tra acquirenti e venditori.

Cosa succede se non si rispetta la data del rogito? Scopriamo se si perde la caparra, il contratto salta automaticamente o se ci sono penali da pagare.

Rogito: cos’è e cosa comporta

Nel percorso che porta all’acquisto di una casa, la data del rogito arriva dopo una serie di passaggi: la proposta d’acquisto, l’accettazione, il preliminare (o compromesso), il versamento della caparra e, spesso, l’avvio della pratica di mutuo. Quando nel contratto preliminare viene indicata una data per il rogito, quella data diventa un vero e proprio obbligo contrattuale.

In termini semplici, le parti si impegnano a presentarsi dal notaio entro quel giorno per firmare l’atto definitivo. Non si tratta quindi di una scadenza indicativa, ma di un termine che ha valore giuridico, salvo che nel contratto sia specificato diversamente.

Data del rogito: si può ritardare?

In molte compravendite capita che la data del rogito venga spostata di qualche giorno o di qualche settimana rispetto a quella indicata nel compromesso, magari per un rallentamento nella concessione del mutuo o per esigenze organizzative.

Se entrambe le parti sono d’accordo, il problemasemplicemente non esiste. In questi casi si parla di proroga consensuale: acquirente e venditore decidono insieme di fissare una nuova data e l’operazione prosegue senza conseguenze.

I problemi nascono quando una delle due parti non rispetta la data fissata senza il consenso dell’altra. 

Cosa succede se non si rispetta la data del rogito per colpa dell’acquirente

Una delle situazioni più frequenti riguarda l’acquirente che non rispetta la data fissata per il rogito.

Le cause possono essere diverse:

• il mutuo non viene deliberato in tempo;

• mancano i fondi necessari;

• emergono problemi personali;

• semplicemente non si è pronti a concludere l’acquisto.

Quindi il problema è che non si può in tal caso fissare una nuova data certa per il rogito.

In questi casi, se il contratto preliminare prevede una caparra confirmatoria, il mancato rispetto della data del rogito può avere conseguenze precise. Il venditore, infatti, può scegliere di recedere dal contratto e trattenere la caparra versata. Questa è una forma di risarcimento automatico, pensata proprio per tutelare chi subisce l’inadempimento. 

In alternativa, il venditore può decidere di non sciogliere il contratto e chiedere l’esecuzione forzata, cioè rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del rogito. 

Cosa succede se non si rispetta la data del rogito per colpa del venditore

Anche il venditore può essere inadempiente e non rispettare la data fissata per il rogito per svariati motivi. Può accadere, ad esempio, che:

• l’immobile non sia libero come promesso;

• emergano problemi urbanistici non risolti;

• il venditore semplicemente cambi idea.

In questo caso la legge tutela l’acquirente in modo speculare. 

o non è in grado di trasferire validamente l’immobile, l’acquirente può recedere dal contratto e chiedere la restituzione del doppio della caparra versata. Anche qui si tratta di una tutela automatica, che evita di dover dimostrare nel dettaglio il danno subito. In alternativa, l’acquirente può scegliere di agire in giudizio per ottenere il trasferimento forzato dell’immobile, sempre tramite una sentenza che sostituisce l’atto notarile.

Cosa succede se il ritardo dipende dalla banca

Uno dei casi più delicati riguarda il mutuo. Spesso l’acquirente lega la possibilità di acquistare casa all’ottenimento del finanziamento.

Se il mutuo non viene concesso o arriva in ritardo, il rischio è quello di non rispettare la data del rogito. Se nel preliminare è stata inserita una clausola sospensiva legata al mutuo, la situazione cambia radicalmente. In presenza di questa clausola, il contratto produce effetti solo se il mutuo viene effettivamente concesso. Se ciò non accade, il contratto si scioglie senza colpe e la caparra deve essere restituita.

Se invece la clausola sospensiva non c’è, il mancato mutuo non giustifica automaticamente il rinvio del rogito, e l’acquirente può essere considerato inadempiente.

Si può chiedere un risarcimento oltre la caparra?

La caparra confirmatoria serve proprio a evitare lunghe cause per il risarcimento dei danni. Tuttavia, in alcuni casi, la parte che subisce l’inadempimento può dimostrare di aver subito un danno maggiore rispetto all’importo della caparra. In queste situazioni è possibile chiedere un risarcimento ulteriore, ma serve una prova concreta e spesso un’azione legale.

Come evitare problemi sulla data del rogito

La miglior difesa è la prevenzione. Stabilire una data realistica, inserire clausole chiare sul mutuo, prevedere eventuali proroghe e mantenere una comunicazione costante tra le parti aiuta a ridurre al minimo il rischio di contenziosi. Anche il ruolo del notaio è centrale: coinvolgerlo in anticipo permette di individuare eventuali problemi documentali prima che la data del rogito diventi un ostacolo.