Giubileo e mercato immobiliare a Roma, qual è l’impatto su prezzi delle case e affitti

Manca poco più di un mese all’apertura della Porta Santa, prevista per il 24 dicembre a San Pietro, che segnerà l’inizio dell’Anno Santo. Roma ha cominciato a prepararsi già da tempo per ospitare il grande evento, con gli oltre 600 progetti previsti dal piano Giubileo 2025. Eppure, a cambiare pelle, non sembra essere solo la città. Anche il mercato immobiliare della Capitale, infatti, è in fermento. Per misurare l’effetto del Giubileo nel settore della compravendita e degli affitti, abbiamo analizzato nel dettaglio i valori dei principali distretti romani comparati a 12 mesi fa e ai livelli pre pandemici (terzo trimestre 2019).

Prezzi delle case nell’anno del Giubileo 2025

Il primo dato da sottolineare è quello che riguarda i prezzi delle case nelle aree maggiormente interessate dal Giubileo. Nell’ultimo anno (dal terzo trimestre 2023 al terzo trimestre 2024), infatti, i valori immobiliari delle case in vendita nel Centro sono cresciuti del 10,2% (7.099 euro/mq). Il podio è completato da altri due distretti nei pressi del Vaticano: Prati (+8,8% con una media rilevata a settembre 2024 di 5.802 euro/mq) e Aurelio (+6,7% e una media dei prezzi che si attesta intorno ai 3.712).

Distretto	Prezzo medio (euro/mq) III trim 2024	Prezzo medio (euro/mq) III trim 2023	Variazione
Centro	7.099	6.443	10,2%
Prati	5.802	5.334	8,8%
Aurelio	3.712	3.478	6,7%
Garbatella-Ostiense	3.684	3.458	6,5%
Appio Latino	4.216	3.992	5,6%
Nomentano-Tiburtino	4.741	4.508	5,2%
Ottavia-Primavalle	3.087	2.950	4,6%
Aniene-Collatino	2.863	2.760	3,7%
Ardeatino-Appio Pignatelli-Cecchignola	3.597	3.469	3,7%
Prenestino	2.860	2.769	3,3%
Trionfale-Monte Mario	3.607	3.500	3,1%
Cinecittà	2.745	2.721	0,9%
Casilino-Centocelle	2.585	2.564	0,8%
Gianicolense-La Pisana	3.585	3.581	0,1%
Monte Sacro	3.367	3.366	0,0%
Portuense-Magliana	3.060	3.061	0,0%
Cassia-Flaminia	3.863	3.892	−0,7%
Parioli	5.452	5.494	−0,8%

Ma non è tutto, perché il ranking dei distretti capitolini in cui la media dei prezzi delle case è aumentate di più nell’ultimo anno prosegue con altre due zone che ospitano altrettante basiliche. Si tratta di Garbatella-Ostiense (+6,5% e 3.684 euro/mq) dove sorge la Basilica di San Paolo fuori le Mura e Appio Latino (+5,6% e 4.216 euro/mq), l’area su cui si trova la Basilica di San Giovanni in Laterano. 

Cinque chiari indizi che lasciano pensare come la domanda degli investitori sia cresciuta in quelle zone, sia per l’acquisto di immobili da mettere a reddito tramite locazioni turistiche, che come investimenti suggeriti dalla riqualificazione delle aree interessate dal Giubileo. Lo stock di case in vendita in quelle aree, infatti, è diminuito sensibilmente nell’ultimo anno: Centro -18,5%; Garbatella-Ostiense -17,7%; Appio Latino -13,7%; Aurelio -13,1%; Prati -11,4%.

Spostando lo sguardo a 5 anni fa, poco prima dello scoppio della pandemia, lo scenario evidenzia ugualmente aumenti dei prezzi di vendita delle case per i distretti maggiormente interessati dal Giubileo 2025: Prati (+13,5%), Centro (+11,7%), Appio Latino (+9,9%), Aurelio (+5,5%) e Garbatella-Ostiense (+4%). 

Prezzi delle case in vendita nei distretti di Roma ('19vs'24)

			Tabella con 4 colonne e 18 righe.
Distretto	Prezzo medio (euro/mq) III trim 2024	Prezzo medio (euro/mq) III trim 2019	Variazione
Ottavia-Primavalle	3.087	2.674	15,4%
Prati	5.802	5.112	13,5%
Centro	7.099	6.353	11,7%
Nomentano-Tiburtino	4.741	4.302	10,2%
Appio Latino	4.216	3.836	9,9%
Parioli	5.452	5.016	8,7%
Prenestino	2.860	2.658	7,6%
Cinecittà	2.745	2.565	7,0%
Ardeatino-Appio Pignatelli-Cecchignola	3.597	3.394	6,0%
Aurelio	3.712	3.519	5,5%
Monte Sacro	3.367	3.201	5,2%
Casilino-Centocelle	2.585	2.483	4,1%
Garbatella-Ostiense	3.684	3.542	4,0%
Cassia-Flaminia	3.863	3.738	3,3%
Aniene-Collatino	2.863	2.790	2,6%
Portuense-Magliana	3.060	2.996	2,1%
Gianicolense-La Pisana	3.585	3.515	2,0%
Trionfale-Monte Mario	3.607	3.597	0,3%

Nel confronto con il terzo trimestre 2019, le variazioni che riguardano lo stock di case in vendita, risultano ancora più marcate: Centro (-52,2%), Garbatella-Ostiense (-43,4%), Appio Latino (-35,7%), Aurelio (-28,2%), Prati (-38,2). Ma è proprio il Centro della Capitale il distretto che, in assoluto, ha visto diminuire maggiormente le case sul mercato della compravendita rispetto al periodo pre pandemico.

La situazione degli affitti nell’anno del Giubileo

Per quanto riguarda il focus sugli affitti, il report ha preso in esame gli annunci di case in locazione transitoria (da 6 a 18 mesi) e locazione classica (con contratti 4+4 e 3+2). I valori rilevati nel terzo trimestre 2024 sono stati confrontati con lo stesso periodo del 2023 e del 2019.

Il mercato degli affitti, tuttavia, nell’ultimo anno non segue la stessa tendenza evidenziata nel settore della compravendita. Il distretto del Centro, infatti, vede valori tutto sommato stabili (si passa da una richiesta di 25,4 euro/mq nel 2023 ai 25 euro/mq del 2024). Aumenti sostanziali si registrano nelle aree di Aurelio (+16,7 e 18,4 euro/mq), Appio Latino (+14,8% e 18,2 euro/mq) e Prati (+4,6% e 21,5 euro/mq). 

Canoni di affitto nei distretti di Roma ('23vs'24)

			Tabella con 4 colonne e 18 righe.
Distretto	Canone medio (euro/mq) III trim 2024	Canone medio (euro/mq) III trim 2023	Variazione
Trionfale-Monte Mario	17,4	14,3	22,2%
Gianicolense-La Pisana	18,0	15,0	19,9%
Casilino-Centocelle	13,4	11,5	17,1%
Aurelio	18,4	15,7	16,7%
Nomentano-Tiburtino	19,9	17,1	16,4%
Appio Latino	18,2	15,9	14,8%
Ottavia-Primavalle	15,2	13,3	14,5%
Prenestino	13,8	12,3	12,3%
Parioli	20,7	18,7	10,7%
Cassia-Flaminia	16,7	15,3	8,6%
Aniene-Collatino	12,9	11,9	8,1%
Monte Sacro	14,4	13,5	6,2%
Prati	21,5	20,5	4,6%
Ardeatino-Appio Pignatelli-Cecchignola	14,3	14,1	1,6%
Cinecittà	12,7	12,7	0,2%
Centro	25,0	25,4	−1,6%
Portuense-Magliana	13,7	14,0	−2,4%
Garbatella-Ostiense	15,4	16,7	−7,5%

In termini assoluti, i distretti che hanno fatto registrare l’aumento più consistente dei canoni locazione nell’ultimo anno sono stati Trionfale-Monte Mario (17,4 euro/mq e +22,2%), Gianicolense-La Pisana (18 euro/mq e +19,9%), Casilino-Centocelle (13,4 euro/mq e +17,1%). Non a caso Trionfale-Monte Mario è anche l’area della Capitale dove è crollato maggiormente lo stock di immobili in affitto (-35,5%), seguito proprio da Casilino-Centocelle (-19,6%). Tra i “quartieri giubilari” si segnala il -9% rilevato nella zona dell’Appio Latino.

Canoni di affitto nei distretti di Roma ('19vs'24)

			Tabella con 4 colonne e 18 righe.
Distretto	Canone medio (euro/mq) III trim 2024	Canone medio (euro/mq) III trim 2019	Variazione
Trionfale-Monte Mario	17,4	12,8	36,8%
Aurelio	18,4	13,5	35,9%
Gianicolense-La Pisana	18,0	14,1	28,0%
Nomentano-Tiburtino	19,9	15,7	26,6%
Appio Latino	18,2	14,5	25,9%
Parioli	20,7	16,5	25,1%
Monte Sacro	14,4	11,7	22,8%
Prati	21,5	17,5	22,7%
Casilino-Centocelle	13,4	11,0	22,2%
Ottavia-Primavalle	15,2	12,5	21,8%
Cassia-Flaminia	16,7	13,9	19,5%
Ardeatino-Appio Pignatelli-Cecchignola	14,3	12,2	16,9%
Prenestino	13,8	12,0	14,7%
Centro	25,0	22,2	12,7%
Cinecittà	12,7	11,4	11,2%
Aniene-Collatino	12,9	11,7	9,4%
Portuense-Magliana	13,7	12,5	9,2%
Garbatella-Ostiense	15,4	15,0	2,8%

Nel confronto con il terzo trimestre 2019, la media degli affitti a settembre 2024 risulta cresciuta nel distretto Trionfale-Monte Mario del 36,8%, il balzo maggiore registrato in città. Segue l’Aurelio (+35,9%) e completa il podio del ranking Gianicolense-La Pisana (+28%).